居民代表召开会议。                                                    ■企业/供图

　　“以前下雨怕漏水，做饭怕堵管，现在外墙翻修了、管道通畅了，报修后15分钟就有人上门，这物业费交得值。”在永定路98号院平整的沥青路上，住了30多年的王大爷望着楼前整齐的停车位，满脸欣慰。这个建于1979年的老小区，近日与首开集团首华物业公司正式签订《物业服务合同》，成为海淀区非经营性老旧小区市场化转型的标杆。

　　针对在京管理的数千万平方米非经营性老旧小区普遍存在的建成年代久、基础设施薄弱、产权结构复杂、物业管理缺失等问题，首华物业紧扣北京市老旧小区改造与物业服务全覆盖政策，构建起“政策引领、国企托底、市场化运作、共建共治”的复合治理模式，在海淀、朝阳、东城、石景山等区实现多点突破，推动物业服务向专业化、多样化升级，为城市基层治理注入新动能。

　　 治理创新的坚实支撑

　　“十四五”期间，北京市持续加码老旧小区改造力度。2024年12月发布的《加强改革创新推动老旧小区物业服务全覆盖工作方案（2025—2027年）》，为治理工作提供了清晰的政策遵循。首华物业精准对接政策要求，将政策红利转化为治理实效。在石景山区，首华物业紧跟“十四五”老旧小区改造规划，参与老山东里北小区等89个老旧小区的综合整治与物业全覆盖工作，助力区域实现“五年改造任务四年完成”的目标。“政策不仅明确了‘改什么’，更指明了‘怎么管’。”首华物业公司党委书记、董事、总经理黄允铮表示，公司始终将政策要求贯穿治理全过程，确保工作经得起实践检验。

　　东外大街36号楼涉及8家产权单位，因权责不清，电梯检修与供水设施更新长期难以推进，导致设备老化、供水不畅。在政策协同推动下，该难题迎刃而解。据介绍，首华物业依据北京市“产权单位协同治理”政策要求，主动搭建协同平台，促成3家央产单位与5家市属产权单位共同出资改造，完成4部老旧电梯更换和消防管线更新，彻底消除安全隐患。

　　 民生保障的坚实基础

　　作为市属国企，首华物业充分发挥担当精神，在基础服务、设施改造、矛盾协调等方面提供兜底保障。

　　2023年进驻永定路98号院时，小区正处于改造攻坚期，居民对市场化物业抵触情绪强烈。首华物业果断推行“先进驻、先体验、后购买”模式，投入人力物力协助街道拆除违建，设置规划46个标准化停车位，清理卫生死角，将报修响应速度压缩至15分钟内。一年多的“免费服务体验”让小区环境焕然一新，为市场化转型奠定基础。

　　在十里堡北里，首华物业将解决民生痛点列为首要任务。小区6至8号楼往年汛期雨污倒灌频发，物业联合街道推进上下水管道更换工程，2023年汛期成功抵御暴雨，彻底解决倒灌问题。在入户征询意见过程中，工作人员现场解决了150余条居民诉求，所有历史遗留维修问题清零，赢得居民认可。

　　 可持续发展的核心动能

　　市场化运作是老旧小区物业服务实现长效发展的必由之路。首华物业打破“重公益轻市场”的传统思维，探索“质价匹配、灵活适配”的市场化机制，实现服务可持续与居民可接受的良性平衡。

　　收费定价公开透明是市场化运作的核心。所有项目均引入第三方专业机构评估收费标准，确保“每一分钱都花在明处”。永定路98号院的物业费经专业机构评估核定，既覆盖服务成本，又保持在合理亲民水平；停车位管理费由业主大会商定，既规范了停车秩序，也为公共服务积累了资金。

　　资源盘活让服务更具可持续性：首华物业积极探索“造血”机制，通过规范停车管理、盘活闲置空间、引入便民服务等方式拓展收益渠道。在东直门街道，首华物业将小区闲置空间改造为便民服务站；在石景山，通过低效空间再利用补充物业支出，形成“改造+运营+物业”的可持续闭环。服务菜单化满足多元需求：推行“基础服务+增值服务”模式，针对老年群体推出适老化服务，为中青年提供线上报修、快递代收等便捷服务，实现“一户一策”精准供给。在潘家坡胡同4号院、东外大街36号楼的物业选聘中，首华物业分别以72.22%和81%的高得票率成功中标，市场化覆盖范围持续扩大，截至目前，首华物业公司已与18个小区正式签订物业服务合同。

　　 直击痛点输出“首开经验”

　　“国企托底不是大包大揽，而是精准解决最迫切的民生痛点。”黄允铮说，国企托底是破局关键，要充分发挥国有物业企业资源整合、风险承载优势，先投入解决基础设施老化等居民最迫切的痛点问题，用实干建立信任，为市场化转型铺路。这一经验已在石景山、朝阳等区域推广，帮助多个“无主管”小区快速打开治理局面。

　　与此同时，以居民为中心是核心导向：打破“收费先于服务”的传统模式，通过“先体验后购买”让居民直观感受服务价值，同时保持服务过程公开透明，保障居民知情权、参与权、监督权。这种“以居民为中心”的理念，是市场化物业获得认可的关键。