中关村东区改造项目A组团3栋住宅楼主体结构封顶。                    ■记者 谢峰/摄

　　 7月30日上午10点，站在印有“封顶仪式”字样的红色背景板前，家住海淀区科源社区的李淑琴，双眼紧盯着装有最后一方混凝土的吊斗就位，“今天我们的新家结构施工完成了，未来就等着2027年住新家了”。李淑琴话中带着激动的颤抖。

　　当天由北京城建房地产开发有限公司（以下简称“城建开发公司”）实施的中关村东区改造项目A组团3栋住宅楼主体结构全面封顶。

　　这片始建于20世纪50年代、伴随中国科学院诞生的“科研摇篮”，在历时五年央地协同、企民共建后，终于从年代久远的砖混老楼蜕变为设施完善的崭新楼宇。A组团预计将于2027年底前向474户居民交付，B组团将于2028年底前竣工。

　　“破局”靠的是将工作做到灶台边

　　李淑琴所居住的中关村东区位于中关村大街与北四环交叉口东侧，横跨南北两区，占地约34.11公顷，原有103栋住宅楼、约5542户，是中国科学院早期科研人员集中居住区。70余年风雨后，房屋的基础设施严重老化，合居户型无独立厨卫，雨污合流管线夏季频淹，居民改建意愿迫切。

　　2021年初，国管局、中国科学院、北京市政府三方定调“政府牵头主导、院所积极配合”，明确由北京城建集团下属城建开发公司为实施主体，以“中央财政补助+产权单位出资+社会资本参与+海淀区政府出资+居民出资”破解资金难题。面对产权结构复杂、规划设计难度大、现场施工条件差等问题，项目没有急于动手，而是先把程序走扎实。其综合考量建筑安全情况、居民改造意愿和规划改造条件，选定东侧片区作为启动区，按照“统一规划、分步实施”的思路，将启动区划分为A、B、C、D四个组团，逐步推进各组团意愿征询、规划方案意见征询、实施方案意见征询、改建协议签订等各项工作。

　　A组团是启动区。2023年8月，城建开发公司团队开启入户调查，为确保工作有序推进，他们派驻专人深入到一线的居民工作组当中，把“为什么面积这么定、回迁为何要补差”翻译成灶台边的“白话”，用100%签约率为开工扫清了最大变量。2024年6月，方案公示同意率达99.58%，10月签约率达100%，并于2024年12月21日正式开工。

　　精心定制72种户型方案

　　A组团没有标准层。按照“统一规划、分步实施”工作原则，由城建开发公司牵头，住宅建筑设计研究院配合，规划构建“一芯一带五组团”骨架，特楼留作科学家精神教育基地；在沿街拉起公共服务带，居住单元分批轮动；在实施过程中，每拆除一轮，都要验算对未拆楼栋的日照、消防、间距的影响。

　　最终，项目团队按2平方米梯度划分29个面积段，定制72种户型方案，外立面延续灰色调、三段式、坡屋顶以及民族纹饰。经过团队的不懈努力，该项目成为了北京市首个按照新版《住宅项目规范》标准实施的危旧楼改造项目。

　　李淑琴说：“这次给我们建设的新家不仅环境好了，而且面积还有50多平方米。虽然不大，但是对我们而言已经很满足了，感谢城建集团的建设者。”

　　像李淑琴这样的A组团居民还有数百户。2025年7月，A组团居民完成选房顺序号抽取；目前A区全部完成摇号选房，该项目也成为城建开发公司推动设计方转型“全过程咨询”的最佳实践场。

　　“浇出”长城结构奖

　　解决了居民的诉求，施工建设随即展开。在建设环节中，开发团队依然面临诸多挑战。A组团场地夹在密楼窄路间，大型机械难以进场。2025年9月，地基施工后，地下水“四处乱窜”，电梯井、集水坑渗水。城建开发公司组织施工方北京城建建设工程有限公司开展校企联动，在抗浮锚杆上、中、下三处焊接位移监测设备，将数据直传智慧平台；楼体建成后仍延测一段时间，把“看不见的浮力”变成实时曲线。

　　物料周转按天排，确保每日进料、消耗、清场在24小时内完成；片区划为拆迁区、施工区、便民通道区，错峰作业避开居民休息时间。针对施工期“抢车位”痛点，其通过摸排拆后闲置地块，配合属地及科住物业建立临时场地，满足尚未改建居民在施工期间的停车需求，实现停车位动态平衡。

　　自2025年9月基础施工到2026年7月封顶，专项攻坚小组按标段推行“分区施工、流水作业”，2026年5月A组团通过“北京市建筑（长城）结构精品工程”首次验收。从一张70年老图纸到3栋错落新楼封顶，城建开发公司把集团设计、施工、开发全产业链拧成一股绳——前端由开发主体拿政策、算资金账，中端由设计单位做翻译，后端由施工团队在地下水与窄路间抠精度。

　　A组团封顶不是终点。城建开发公司正压茬推进B组团施工建设，并滚动展开C、D后续组团。这片孕育过新中国科技梦想的土地，正以“户数不增、品质翻倍”的硬约束样本，回答了央产老旧小区如何改、首都减量发展如何更新的问题。