当前，财务与投资工作已超越传统的核算与投融资职能，逐步演进成为有机的动态闭环系统。该系统以价值创造为根本导向，确保所有财务活动服务于企业价值最大化；以数据驱动为核心路径与方法，依托数据分析与洞察进行精准决策和资源配置；以风险管理为内在保障，将风险控制嵌入系统循环的每一环节，确保国有资产保值增值的稳健性，推动财务管理工作从理念、工具到实践的全面战略性升级。

　　一、以公益之“特”赋能经营之“势”

　　北投集团作为特殊功能类市管国企，围绕投资建设、城市运营、金融服务、保障房建设四大领域，聚焦北京城市副中心建设，服务首都发展战略。目前已承担大量政府功能类市政管廊、保障房、副中心职工周转房等服务保障任务，该类资产在财务与投资方面经营性现金流有限，短期内难以形成市场化投资效益。在实际工作中，要切实解决从“知”的深化到“行”的飞跃，将特殊功能属性的独特资源转化为市场化业务的发展动能，从而实现可持续发展的良性循环。

　　以城市副中心管廊为例，北投集团于2025年10月成功注册完成20亿元保债发行计划，用于置换城市副中心管廊项目存量高利率银行贷款，置换后利率由3.26%降至2.75%-2.78%区间。作为“保险资金+基础设施”对接的成功实践，既直接降低了财务成本、优化了债务结构，也彰显了主体信用、拓宽了融资渠道。这一实践也表明，在融资环境日益分化的当下，优质的资产和主体信用是企业获得低成本资金的核心竞争力。

　　二、以存量之“活”，开拓发展之“局”

　　2025年10月，北投集团作为发行主体的“北投集团1期资产支持专项计划—CMBS”成功设立，募集规模24.51亿元，期限18（3*6）年，全场认购倍数达2.86倍，票面利率1.98%，创造了北京地区同类产品历史最低利率。

　　实现财务投资体系与业务战略的深度融合，推动北投集团在盘活存量资产、创新融资模式方面取得了重大进展。成功将所属流动性较低的资产，转化为可在资本市场上交易的标准化金融产品，实现未来可预期的稳定现金流提前变现，统筹将公共服务资产与市场化经营资产在财务与投资上实现“肥瘦搭配”，为后续城市副中心基础设施建设、重大项目投资提供了坚实的资金保障。

　　三、以实践之“石”激创新之“涟”

　　（一）优化资产结构，提升资源配置效率

　　资产证券化产品是盘活存量资产，释放流动性的金融“活水”，是进一步优化企业资产结构、提升资源配置效率的关键一步。通过资产证券化，企业在不丧失资产所有权和经营权的前提下，成功盘活存量资产，将沉淀在存量资产的资本释放出来，使其能够投入到更具增长潜力或更符合企业战略发展方向的新项目中，实现“存量变增量，资产变资本”的良性循环。

　　（二）降低融资成本，提升资金使用效率

　　根据市场数据，中债企业资产支持证券到期收益率（AAA，3年）利率为2.1116%。北投集团CMBS项目的发行利率显著低于当时市场同期限、同级别资产支持证券的收益率水平，反映了资本市场对北投集团主体信用、资产质量以及未来发展前景的高度认可，也是对北投集团品牌价值和市场地位的一次强有力背书，极大地增强了投资者、合作伙伴以及金融机构对北投集团的综合信任与长远发展信心，必将为集团未来的融资活动、业务拓展以及战略合作创造更为有利的条件。同时，也有力诠释了“以基础服务之‘特’赋能经营之‘势’”的核心要义，为探索社会价值与商业价值协同发展的可持续模式，提供了前瞻路径与坚实注脚。

　　本次实践显著提升了北投集团在同类企业CMBS发行中的专业能力，精准把握了市场利率下行的窗口期，实现了低成本融资。从决策启动至最终发行的全流程中，在遴选底层资产、设计监管与市场双赢的交易结构、实现与中介机构的高效协作，以及完成精准市场定价与销售等关键环节积累了经验。

　　（三）创新融资模式，获得长期稳定资金

　　作为承担城市副中心建设重任的平台企业，北投集团在推动副中心建设发展的过程中，面临着巨大的资金需求与挑战。近年来，随着国家对地方政府债务管理的日益严格，传统的区域平台企业发行债券、超短融等受到了限制，多元化融资渠道收窄成为制约平台企业可持续发展的瓶颈。这种资产证券化产品长期资金的注入，对于北投集团这样承担着大量基础设施建设和长期开发建设任务的企业而言，具有至关重要的战略意义。

　　（四）精耕资产运营，筑牢价值创造根基

　　在资产证券化产品存续期内，北投集团需要向监管机构和投资者履行信息披露义务，及时、完整、准确地根据监管要求披露底层资产的运营收入、营运成本、出租率、收缴率等关键运营数据以及核心租户的变动情况等，对集团的资产管理能力提出了更高的要求。为了保障底层资产的稳定现金流，需要不断提升物业资产管理的专业化水平和服务质量，确保资产运营质量和收益表现始终保持在较高水平，维护集团的资本市场形象。

　　CMBS与公募REITs在底层资产要求、投资者类型、资产运营管理等方面具有一定相似之处，也可看作是北投集团探索公募REITs的一次“试水”和“预演”，为集团未来选择合适的资产参与更为复杂的公募REITs市场打下了坚实的基础。通过这次实践，北投集团培养了一支熟悉资本市场规则、精通资产证券化和不动产金融运作的专业团队，成为集团“十五五”时期在公募REITs领域的核心竞争力。

　　综上所述，通过资本运作实现价值创造的模式，超越了传统的资产保值增值方式，体现了现代国有企业在市场经济条件下的新作为。“融资-建设-运营-再融资”的良性循环模式，为高效、可持续地推进大型城市更新项目提供了宝贵的实践经验。