工作人员“敲门”了解民意。                                            ■企业/供图

　　走进永内东街东里小区，路面干净整洁，车辆停放有序，老人坐在楼下乘凉聊天，而就在一年前，这里外来车辆随意穿行，小区没有专业人员治理。改变，源于一场物业服务的“破冰”，改变背后，是首开集团天岳恒公司和亿方物业公司扎根老旧小区，以国企担当叩开基层治理新大门的探索与实践。在北京核心区，首开人用脚步丈量民情，用服务赢得信任，在首都核心区和老旧小区集中连片区，趟出了一条可复制、可推广的善治之路。

　　破冰    失管30年的老小区迎来“新管家”

　　“以前小区没有标准物业服务，有点事不知道该找谁。”回忆起物业入驻前的情景，永内东街东里小区居民何女士直言。这处建于20世纪70年代的老旧小区，共有11栋多层板楼，328户居民，建成后，从未有过专业市场化物业服务。

　　2019年冬天，何女士家厨房水管冻裂，漏水越来越严重。她给社区打电话求助，联系来的维修商贩要次日才能上门。无奈之下，一家人只能自己动手。“后来，我们遇到这种事就只能自己想办法了。”这句话里藏着老旧小区居民的无奈。在居民梁先生的记忆里，楼道小广告层层叠叠，照明灯坏了无人更换，杂物堆积通道，外来车辆随意进出，停车位“一位难求”。更令人头疼的是，小区紧邻天坛公园南门，旅游旺季大量游客穿行小区，居民生活备受干扰。

　　转机出现在2025年。天坛街道启动物业未覆盖小区“清零行动”，永内东街东里被纳入首批攻坚名单。彼时，小区刚完成老旧小区改造，违建拆了、设施新了，居民们最担心的就是“改完又乱回去”——引入专业物业、保持改造成果，成为多数居民的共同期盼。

　　街道和社区没有“替民做主”，而是充分尊重业主权利。社区居委会、小区业委会逐户入户征询意见，从物业费标准到服务项目，一一讲清楚、问明白。2025年6月，业主大会召开，首开天岳恒公司以双过半同意票正式入驻。7月1日，物业团队进场。24小时服务热线开通，维修人员常驻小区，道闸系统升级，门禁系统安装，保安定岗值守——短短一个月，居民们就看到了实实在在的变化。路面垃圾消失了，背街小巷干净了，楼道堆物清走了，穿行小区的外来人员被挡在了门外。

　　梁先生还以每年2400元的价格租到了固定车位，“虽然要花钱，但再也不用担心没地方停车了”。

　　在这场覆盖天坛街道15个小区的物业全覆盖攻坚中，首开天岳恒公司不仅“接得住”，更“管得好”。

　　针对无办公用房资源的零散小区，创新推出“候鸟经理”机制，物业经理每周定期两天轮流在社区办公，确保居民“找得到人、办得成事”。针对业委会成员年龄偏大、开会频次不高的实际，形成独特的“家庭会议”机制，将个性化服务需求详细记录、精准落实。2422户居民，改变的不仅是居住环境，更是对“家”的归属感与安全感。

　　深耕     “一带三好”激活老旧小区“一池春水”

　　如果说天坛街道的实践是一场“从无到有”的破冰，那么安贞街道的探索则是一次“从有到优”的跃升。安贞街道辖区面积3.65平方公里，房改房与老旧混合小区占比84.9%，产权构成之复杂在朝阳区颇具代表性——央属、市属、商品房、混产相互交织，28家物业企业服务标准参差不齐。以安华里小区为例，13家物业公司盘根错节，甚至同一栋楼单双层分属不同产权、不同物业。面对这样的治理困局，安贞街道与首开亿方物业公司携手破题。2023年，安华里小区“家园·物业邻里中心”成立，首开亿方物业作为牵头企业，联合其余物业单位，创新推出“一带三好”物业治理模式。

　　所谓“一带三好”，即以服务带动，通过签订联盟公约，聚焦“业主的好管家、政府社区的好帮手、联盟企业的好伙伴”三重定位，协同破解老旧小区治理困境。三年来，邻里中心累计接待居民9460人次，完成维修3987件，开设普惠托育服务覆盖200户家庭，妥善处置各类民生难题422件。物业类12345诉求较模式落地前下降41.1%，问题解决率98.96%，居民满意度高达99.42%。

　　首开亿方物业公司在安华西里小区深耕30多年，服务覆盖32栋楼宇、超半数小区面积。此次依托“一带三好”模式复制推广，公司牵头联合8家物业管理单位组建物业服务联盟，搭建“亿方物业”邻里中心作为“大本营”，明确规定：居民反映问题后，工作人员在20分钟内到达现场。每栋楼下张贴服务须知，每户居民收到宣传页，不仅印有所属物业电话，还列上邻里中心便民服务热线，对居民诉求起兜底作用。

　　更重要的是，邻里中心不仅是维修服务点，更成为社区治理的枢纽。首开亿方物业对服务大厅实施空间更新，整合物业维修、便民代办等多项功能，通过全天值守和快速响应机制践行服务承诺，借助夜间导航灯箱、齿轮联动艺术装置等设计元素，将物业服务理念转化为社区文化符号。2026年，三大邻里中心覆盖片区物业费收缴率稳步提升，安华西里一区8号楼缴费率达80%，外馆斜街50号院缴费率达88%。“照这样下去，咱老小区一定能管理得越来越好。”安华西里居民王阿姨的话，道出了许多住户的心声。

　　赋能    国企担当书写城市治理“民生答卷”

　　从永内东街东里到安华西里，从天坛街道到安贞街道，首开集团在老旧小区治理中探索出的经验，正在首都基层治理的版图上生根发芽。

　　在探索治理老旧小区这条路上，首开物业企业始终坚持三个“不替代”——不替代业主作决定、不替代街道担主责、不替代市场定规则，而是以专业服务嵌入基层治理链条，以国企担当补齐民生服务短板。“物业管理全覆盖不是终点，全周期服务才是目标。”天坛街道城市管理办公室四级主任科员王曦说。在街道统筹下，15个物业未覆盖小区完成物业引入，惠及2422户居民，居民的居住环境得到逐步改善。在安贞街道，“一带三好”模式今年入选朝阳区16个物业管理改革提升典型项目，推动安贞治理经验向全区辐射。“以邻里中心为载体，以物业联盟为基础，通过片区式整合、伙伴式协作、嵌入式服务、适应式调整、开放式扩展‘五式融合’实践路径，为基层治理现代化提供了可推广、可复制的范例。”安贞街道相关负责人表示。

　　不仅如此，物业管理纠纷调解工作室在安华里小区正式设立，覆盖住宅小区内各类具有调解可能性的物业管理纠纷，重点聚焦接诉即办、吹哨报到中的紧急或重要问题，精准高效开展调解服务。首开亿方物业公司相关负责人表示，将以深化“一带三好”模式为核心，从“便利化、标准化、智慧化、品质化”四维发力，构建“党建引领+多元共治”的新型社区服务体系。

　　“安居有保障、生活有温度”——这十个字，正是老旧小区居民最朴素的期盼。首开集团以国企的使命担当、专业的服务能力、创新的治理思维，正将这份期盼一步步变为现实。在北京加快构建超大城市治理体系的征程中，首开人用行动证明：老旧小区不是城市发展的包袱，而是基层治理创新的沃土；物业服务的价值不仅在于管好一栋楼，更在于温暖一座城。