中关村东区改造范围示意图                                             ■企业/供图

　　随着城市化进程的加速推进，城市更新已成为推动城市空间结构优化，提升居民生活品质的重要途径。随着我国城市发展进入新时期，越来越多的城市正在由增量建设向存量提质转变。党的二十大报告提出，坚持人民城市人民建、人民城市为人民，提高城市规划、建设、治理水平，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。北京城建集团有限责任公司（以下简称“城建集团”）作为北京市管国企，立足行业需要和市场趋势，充分发挥集团投资、设计、施工、运营全产业链优势，在探索和实施首都城市更新建设中形成了一批生动实践。本调研报告旨在深入了解当前城市更新的政策导向、市场需求，通过到城建集团所属单位交流座谈，实地察看首都城市更新重点项目，总结固化集团在实施城市更新项目中的经验做法，逐步探索形成可复制、可持续的城市更新运营模式，为进一步推动首都社会经济高质量发展和城市建设提供参考。

　　 一、城市更新的政策体系有力支撑广阔市场空间

　　（一）政策体系逐步延伸落位

　　党的二十届三中全会明确提出，建立可持续的城市更新模式和政策法规，加强地下综合管廊建设和老旧管线改造升级，深化城市安全韧性提升行动。中央和地方各级政府相继出台了一系列政策措施，鼓励社会多元主体参与实施城市更新项目。北京市通过统筹研究规划土地、金融财税、经营管理等方面的配套政策，推进城市更新立法，形成城市更新“1+N+X”（“1”指《北京市城市更新条例》及市级城市更新纲领性文件，“N”指分类型、差异化的管控政策，“X”指相关政策文件和标准规范）政策体系。2023年3月1日正式实施的《北京市城市更新条例》，为在减量发展形势下推动城市高质量发展，在现行法律框架内破解现实难题提供了顶层设计，推动首都城市更新工作持续开展和不断深化。

　　（二）存量市场规模快速提升

　　随着我国城镇化进程步入新阶段，城市更新的市场需求正持续攀升。从人口规模上看，自2014年以来，我国常住人口城镇化率已从54.77%跃升至67%，城市发展必然从增量建设逐步转向增量与存量更新并重时代，市场规模巨大。从投资规模上看，以房地产存量市值测算，按保守的1%年度更新转化率计算，2025年及今后，城市更新每年约有上万亿元的建设空间。当前，全国已有28个城市设立城市更新基金，预计今年规模超6000亿元，社会资本占比达65%。从建设规模上看，北京市划定了178个重点更新街区，全市集中建设区内可更新建筑约2.45亿平方米。这些数据充分显示了城市更新工作具有广阔的发展前景。

　　 二、城建集团在城市更新领域的成绩和优势

　　城建集团作为首都城市建设主力军，积极参与城市更新行动，以绣花功夫推进城市精细化治理，不断提升首都城市建设品质。20世纪80年代，刚刚由基建工程兵集体转业组建而成的城建集团就完成了颐和园昆明湖清淤、天坛搬山等一系列改善首都城市面貌的工程项目，全体城建人用吃苦耐劳的拼搏精神在首都建筑市场站稳脚跟。近年来，城建集团高站位、高效率、高质量参与模式口历史文化街区改造、中关村东区整体改造和平谷南小区改造等一系列城市更新项目，18次获评北京城市更新最佳实践或优秀案例，打造了一个个政府满意、百姓放心的安居工程；聚焦背街小巷环境整治提升，先后参与隆福寺早市清退、官园鸟市治理等多项疏整促工作，对地桩地锁、垃圾渣土、占道经营、开墙打洞等平房区痼疾顽症进行彻底整顿，打造更多有特色、有温度的精品街巷，在将首都打造成为更加安全、更加有序、更加宜居城市的生动实践中贡献了城建力量。

　　成绩的取得离不开市委、市政府、市国资委的支持和信任，也得益于城建集团各产业板块间的协同联动和体系化机制建设，集团层面成立城市更新专业委员会，串联产业链上下游企业共同全面参与不同类型的城市更新项目，通过以实施主体身份试点参与一系列城市更新项目，逐步锻造了一条规划设计、投融资、产业引导、商业运营等新服务领域与土地开发、施工建设等传统业态相互补充、相互促进的城市更新产业链。

　　 三、城建集团城市更新实践项目的创新亮点

　　（一）项目背景

　　由城建集团作为实施主体的中关村东区改造项目是北京市首个成片区危旧楼改造项目，同时也是体量最大的中央国家机关老旧小区拆除重建更新项目，承载着中央领导的高度关怀和殷切期望，是切实改善科技工作者生活品质、解决群众急难愁盼问题的民生工程，更是深刻体现首都城市更新特征的生动案例，被社会各界寄予厚望。

　　中关村东区位于北京市海淀区中关村街道，是中国科学院科技工作者最早的居住生活小区，初建于20世纪50年代，沿北四环分为南、北两区（如图），其中北区的3栋特楼曾居住过钱学森等多位老一辈科学家，记载着新中国科学发展史，为北京市第一批挂牌历史建筑。历经半个多世纪的风雨洗礼，基础设施老化、房屋安全隐患突出、社区配套不足等问题接踵而来，曾先后以一级开发、棚户区改造等模式数次尝试启动该区域的更新改造，均未能成功。

　　2022年8月，北京市提出按照“统一规划、分步实施、压茬推进”的原则，首先实施启动区A组团改造工作。

　　（二）项目进展

　　城建集团于2023年8月起，对启动区进行改建前期筹备工作，从改善居住环境、优化交通组织、提升整体建筑风貌及完善区域公共服务设施配套等方面，整体开展启动区方案设计及实施方案编制工作，陆续完成了居民入户调查、规划设计方案编制和公示工作，先后2次开展改建居民意见征询。2024年，城建集团陆续开展了启动区A组团改建实施方案公示、改建协议签订及居民腾房工作，并于年底实现开工建设。

　　（三）经验启示

　　项目的顺利推进，主要得益于三个方面。一是得益于“政府牵头主导、院所积极配合”的工作原则。国管局、中国科学院、北京市三方高位协调，多次召开专题会议，构建央地协同、多方参与的工作机制，推动改造工作落实落地。二是得益于政策的有力支持。确权原则在现有政策的基础上实现突破，合理确定资金筹集方式，改造成本由中央财政补助、产权单位补助、居民出资、地方财政补助、社会资本出资五方筹集，共建共享更新成果。三是得益于城建集团全产业链服务能力。城建集团充分发挥设计、开发、施工、园林等业务板块间协同作用，统筹规划、协同配合、快速推进，为项目高效运转提供坚强保障。

　　 四、创新践行城市更新工作，服务首都美好生活

　　城建集团在实施城市更新项目中取得了一些成效与经验，也深刻体会到城市更新项目普遍存在周期长、投入高、资金占用久、回报相对较低的现实问题，同时还面临着项目实施推动协调机制有待完善、可复制的更新盈利模式尚未形成、技术革新与理念升级有待加强等诸多挑战。城建集团在项目实践中取得的成效依靠以下的理念和做法：

　　一是政府主导是城市更新项目顺利推进的坚实基础。针对老旧小区改造面临的体制性障碍，中关村东区改造项目通过构建“管理方+产权方+属地政府”三方联动机制，成立由海淀区政府、中国科学院行管局、城建集团组成的工作专班，央地高效协作突破了央产小区改造的体制壁垒，打通政策堵点。例如，通过三方协调机制推动了“项目改造后承租居民可以获取房屋产权”的政策出台，成功突破使用权确权等政策瓶颈，提高了居民的改造意愿。同时，城建集团作为项目实施主体，贯彻落实党中央决策部署、市委工作要求，积极履行国有企业政治责任、社会责任，在推动政策细化、方案设计、资金平衡、团队培养等方面积累了广泛经验和核心竞争优势，也为集团在城市更新领域中树立了专业形象和良好口碑，探索出了一条市场化运营的全新路径。

　　二是群众工作是城市更新项目有序实施的强劲动力。城建集团坚持将“人民城市为人民”的理念贯穿更新全周期，构建全流程居民参与的工作体系，为城市更新注入最坚实的民意基础。在中关村东区A组团改造前期，城建集团坚持将居民意愿摆在重要位置，与属地政府和产权单位协同联动，加大政策宣传力度，耐心倾听居民诉求，科学有序开展居民入户调查、规划设计方案编制和公示及改建居民意见征询工作，居民同意率达99.8%。通过“四轮征询+签约保障”机制实现居民深度参与，既保障了居民的知情权、参与权、表达权、监督权，又通过居民的反馈完善了项目的改造方案，居民满意度与幸福感大幅提升。

　　三是产业联动是城市更新项目高效建设的能力保障。在中关村东区A组团的改造实施过程中，城建集团充分发挥勘测设计、建筑施工、园林绿化全产业链优势，从前期总体规划、建筑设计到如今的现场施工，统筹把控项目各阶段、各环节、各方面因素，以最低成本、最小代价、最快速度推动项目顺利实施。同时，城建集团还将城市更新与首都花园城市建设有机融合，着力提升社区园林景观设计，打造全龄化、包容化、花园式住宅，既解决“城市病”，又塑造“生态美”，为集团在城市更新和花园城市建设领域进一步拓展和发展提供了有力支撑。

　　积极推进城市更新是新时代国资国企的使命担当，也是城建集团作为城市建设综合服务商未来发展的重要战略支撑。下一步，城建集团将积极总结固化成功经验，以政策为导向，以品质为支撑，以民生为根本，牢牢把握发展新质生产力的重大历史机遇，将“人民对美好生活的向往”转化为高标准、高质量、高品质的城市更新产品，着力建设更多“好房子”，为助力首都城市建设发展贡献城建力量。