2025年末商业不动产REITs试点落地，我国REITs市场正式迈入“基础设施+商业不动产”双轮驱动新阶段，为国企重资产盘活提供了合规高效的资本路径。REITs既是国际成熟的资产证券化工具，更是不动产企业重构商业模式、实现轻资产转型的战略抓手。本文结合国内外REITs发展经验与发行管控要点，立足北辰集团重资产特色与REITs推进实际，系统阐述其战略价值，提出资产价值提升实施路径与政策建议。

　　一、REITs内涵与市场发展态势

　　房地产投资信托基金（REITs），本质是将流动性较差的持有型不动产资产，通过结构化设计转化为资本市场可交易的标准化证券，实现不动产资产的证券化与大众化投资。REITs兼具融资与管理双重属性：既为投资者提供低门槛、高分红、稳收益的投资渠道，更是推动不动产企业从“重持有”向“轻运营”转型的制度性工具。

　　当前我国已形成公募REITs+机构间REITs的多层次协同发展体系。公募REITs面向公众发行，标准化程度高、流动性强、监管严格，是市场核心主体；机构间REITs发行门槛低、方案灵活，是公募REITs的重要孵化通道。

　　从海外成熟市场看，REITs是不动产企业穿越行业周期、实现轻资产转型的标配工具，其长期价值高度依赖专业化资产运营能力。日本房地产泡沫破裂后引入REITs，标杆企业三井不动产通过多业态REITs发行构建轻资产闭环，资产负债率显著下降，管理业务资产回报率（ROA）超13%。新加坡凯德集团打造“私募基金孵化+REITs退出” 双基金模式，重组后成为亚洲最大、全球第三大上市房地产投资管理公司。中国香港领展房产基金通过“核心物业升级+精细化运营+外拓并购”模式，实现存量资产持续增值，资产负债率长期稳定在25%以内。上述经验共同表明：REITs不是简单的融资手段，而是“资本运作+运营能力”双轮驱动的系统性转型工具。

　　我国公募REITs市场自2020年试点启动以来，历经5年发展已进入常态化发行阶段。截至2026年6月末，国内已上市公募REITs共86只，总市值约2350亿元，累计募集资金超2450亿元。2025年12月商业不动产REITs试点全面启动，市场扩容显著提速。国内首批4只商业不动产REITs已于2026年6月18日在上交所正式挂牌上市。截至6月末，沪深交易所已受理商业不动产REITs申报项目21单，拟募资规模超600亿元。

　　二、REITs发行环节与管控要点

　　目前国内REITs发行全流程需重点把控四大环节。

　　一是资产筛选。核心是锁定产权清晰、现金流稳定、具备市场化运营体系的底层资产，这是REITs发行的基础前提。二是资产估值。需平衡估值水平与账面价值、转让税负、母公司业绩平滑三者关系，尤其须坚守国有资产不流失的底线，估值过程合规透明、有据可依。三是资产重组。通过资产划转、业务剥离与SPV架构搭建，实现风险隔离，以及所有权与运营管理权的有效分离。四是税务筹划。贯穿发行全流程，需在合规前提下统筹考虑资产重组、持有运营、分配分红各环节税负，降低全周期税务成本。

　　三、REITs对北辰集团的战略价值与平台意义

　　（一）北辰集团发展瓶颈与“十五五”战略目标

　　北辰集团作为北京市唯一以会展为主业的市属企业，在行业深度调整周期中面临三大突出瓶颈：一是业绩持续承压，地产开发业务存货减值压力较大，持有型物业缺乏流动性与有效退出渠道；二是重资产沉淀严重，截至2025年底，北辰集团在京自持的会展综合体规模达198.6万平方米，此类项目投资大、回收周期长，资金长期沉淀；三是市场化运营机制存在短板，北辰集团现有管控体系与激励机制和会展行业的市场化需求适配性不足。

　　针对上述瓶颈，北辰集团将REITs作为实现“十五五”战略目标的重要抓手，围绕四方面重点推进：一是经营提质，稳步改善盈利水平，推动上市公司效益持续向好；二是风险缓释，有序化解存量业务风险，持续优化债务结构、降低债务水平；三是价值赋能，深化会展引领作用，强化商业板块核心能力，提升多业态轻资产运营输出水平；四是核心能力提升，构建覆盖投融建管退全周期的资产管理体系，形成闭环运作能力。

　　（二）REITs的五大平台定位

　　对北辰集团而言，公募REITs并非单一融资工具，而是集多元功能于一体的核心战略平台，可精准破解发展瓶颈，集中体现为五大平台定位。

　　一是存量资产盘活与价值重估平台。通过资本市场标准化定价实现重资产公允估值与流动性释放；资产出表可大幅减少折旧与财务费用对利润的侵蚀，同时优化资产负债结构、化解债务风险。

　　二是市场化运营转型平台。以资本市场刚性监管倒逼企业打破体制机制约束，构建市场化运营与激励体系，推动管理能力与资产收益双向提升。

　　三是可持续资本循环平台。构建“投资－建设－培育－REITs退出－再投资”的完整资本闭环，实现轻资产扩张，推动北辰集团聚焦会展主业核心能力建设。

　　四是国企改革深化落地平台。以REITs发行为抓手推动资产合规化、治理现代化、管理精细化，为北京市属国企重资产盘活提供可复制范本。

　　五是首都功能服务与社会责任承载平台。通过REITs 优化资本结构，稳定会展综合体类资产的基本盘，保障核心场馆服务国家重大外交活动，更好地服务首都“四个中心”功能建设。

　　四、以REITs为抓手推动资产价值提升的实施路径

　　（一）研究多层次REITs体系与最高规格组织保障

　　2026年二季度，北辰集团召开资产盘活工作专题会，系统研究存量资产盘活与REITs发行相关工作，积极探索将其作为集团“十五五”规划的重要抓手，研究提出“1+1+1”多层次REITs发展框架思路。

　　聚焦核心成熟经营性资产，研究推进首单公募REITs申报发行相关工作，着力打造集团资本市场标杆产品；整合培育类资产，探索通过私募REITs路径实现资产提前盘活；同步研究建立动态资产储备库，推动形成“发行一批、培育一批、储备一批”的可持续发展格局。

　　组织保障方面，北辰集团研究设立资产盘活与REITs专项工作机制，建立定期调度制度，逐月通报进展、协调解决问题、督办任务落实；各子企业同步对应设立专项工作力量，构建上下联动、协同高效的工作推进体系。考核激励方面，北辰集团研究向各子企业分解重点资产专项目标，明确时间节点与量化考核导向，探索建立差异化专项激励机制，对按时点完成相关工作目标的项目团队给予专项奖励。

　　（二）研究建立分级管理体系，梯次推进经营提升

　　北辰集团持有经营多业态自持物业，资产规模体量较大、业态丰富。为精准匹配REITs发行节奏，北辰集团研究建立三批次资产分级管理思路，分批次、梯次提升资产经营水平。

　　第一批次为配合北辰集团“十五五”发展目标、重点推进的成熟资产，作为北辰集团“转模式、转机制”的主要抓手；第二批次为经营基础较好或具备提升空间的储备资产，重点夯实运营指标、筑牢北辰集团整体资产经营底盘；第三批次为需要长期培育的资产，以价值培育为核心，持续改善基本面。

　　（三）撬动全方位改革，构建市场化运营体系

　　“十五五”期间，北辰集团将以多层次REITs体系为牵引，推动资产管理模式、经营机制、价值评价体系的全方位变革。

　　一是推动价值理念转变，建立市场化评价逻辑。从 “持有运营”思维转向“资产管理+资本运作”思维，从重资产规模扩张转向轻重资产协同发展，建立以GOP率、NOI率为核心的市场化经营评价体系。重资产板块建立以资产价值为核心的业绩调度体系，评价维度涵盖NOI、出租率、租金增长率等运营效率指标，以及估值增幅、估值/账面倍数等价值增值指标，建立分业态运营指标库，实施穿透式动态监控；轻资产板块建立与资本市场估值逻辑接轨的业务管理体系，评价维度包括管理规模、外拓能力、品牌影响力、数字化水平，鼓励市场化外拓，推动会展IP、数字化创新等高成长业务独立运作。

　　二是倒逼运营能力提升，实现资产专业化精细化管理。以REITs发行标准倒推资产经营提质，实现管理能力与资产收益双向提升。同时把握资产出表与运营控制权的平衡，即在优化财务报表的同时持续保有实际运营控制权，以成熟运营体系支撑资产估值持续提升、强化投资者信心。

　　三是促进治理机制升级，深化三项体制改革。以 REITs治理及信息披露要求为基础，提升资产规范化管理水平，推动北辰集团总部从“管资产”向“管资本”转型。推行资产权责绑定机制，以市场化方式重新审视集团内部资产委托管理协议，明确资产价值提升主体责任，建立资产管理人任期目标制；完善专项奖励机制，设立REITs达标专项奖励与资产价值提升专项奖励，将资产经营核心指标与团队收益直接挂钩，达到发行标准的给予专项奖励，超额完成价值提升目标的给予超额利润分享；建立常态化评估机制，以经营实绩、价值增长为核心评判标尺，持续推动资产价值提升。

　　五、市属国企推进 REITs 工作的实施建议

　　（一）强化战略引领，构建全链条政策支撑体系

　　将存量资产证券化纳入全市高质量发展重点工作布局，出台国有资产转让、估值定价、合规整改专项指引，简化审批流程；在资产重组、税务政策上强化顶层设计，简化资产划转审批，出台针对性税务优惠政策，降低资产全周期税负，推动全市存量资产高效盘活。

　　（二）锚定风险防控，破解资产盘活瓶颈

　　由市政府、市国资委牵头构建协同攻坚机制，协调相关机构建立REITs 申报抵押资产解押绿色通道；适时组建市级Pre-REITs基金，助力优质资产解抵押、提质效，化解市属地产企业资金沉淀困境，推动房地产领域存量资产良性循环。

　　（三）聚焦首都定位，赋能核心功能升级

　　将REITs工作与首都“四个中心”功能建设深度绑定，依托优质存量资产通过REITs提质增效，提升国际会展承接能力、优化高端消费供给；引导募集资金投向资产数字化、绿色低碳转型及战新产业配套，为首都产业升级、高质量发展注入持久动能。

　　北辰集团将积极研究构建“1+1+1”多层次REITs体系，梯次推进三批次资产价值提升，撬动管理模式、经营机制、价值评价体系全方位变革，助力集团“十五五”战略目标落地。