白菜湾四巷17号院完成停车改造。                                        ■企业/供图

　　 6月23日清晨，东城区天坛路1号楼门前，物业师傅老张正在清理昨夜被雨水打落的枝叶。不远处，一块崭新的“24小时便民服务岗”灯箱刚刚亮起——这是天岳恒公司进驻天坛街道一年多来，居民们最熟悉的一抹光亮。

　　自2025年起，北京市住建委启动三年攻坚行动，推动1800多个老旧小区实现市场化、法治化、多样化物业服务全覆盖。今年，本市将完成不少于800个小区的物业服务升级。作为首都国有物业服务企业，首开城运集团认领任务占总量的32%。截至2026年4月，已完成全覆盖任务275.65万平方米。通过“一小区一方案”的方式，城运集团总结推广“基础保障+菜单式服务”“先尝后买”等模式，以精准化服务回应居民多样化需求。

　　“候鸟经理”每周都来     零散小区有了“主心骨”

　　天坛街道辖区内老旧小区多、分布零散，基础保洁和维修长期依靠街道和产权单位兜底。改变从2025年开始。首开天岳恒公司主动对接属地街道，实施片区化大物业管理。针对天坛路1/3号楼、永内东街东里1号楼等无物业用房的零散小区，公司首创“候鸟经理”制度——项目经理每周进驻社区合署办公半天，现场受理居民诉求、协调维修力量。

　　“候鸟经理”来了，楼道灯亮了，下水道通了，院里堆积多年的杂物清走了。进驻一年多，居民满意度同比提升30%。项目部还联合街道、社区每周召开三方协同会议，对居民诉求形成闭环响应。天坛东里北区加装了太阳能路灯和无线摄像头，照亮了居民回家路。如今，项目部打造了集办公咨询、便民家政、维修等十余项服务于一体的“物业+服务中心”，联动专业养老服务平台探索“物业+养老”模式，建起可送餐上门的便民养老食堂。其联合东城区消防支队共建的消防前置站、应急图像响应站，更为社区织密了安全防护网。

　　十万平社区     17栋老楼的“逆生长”

　　石景山区古城街道十万平小区建于上世纪70年代，覆盖17栋住宅楼、1170户居民，基础设施陈旧、治理难度大。“刚来的时候，居民对物业没什么概念。”首华物业古城项目部经理回忆。2019年，小区纳入北京市老旧小区综合整治计划。项目部依托改造工程完成硬件设施全方位更新升级，通过搭建居民协商平台敲定共享停车管理模式，于当年12月正式实施停车收费管理。

　　记者在小区里看到，车辆停放整齐，路面干净平整。一位居民告诉记者，有事找物业，响应很快。2025年初，按照“一小区一方案”工作法，项目部与业委会高效配合，顺利完成市场化物业服务合同签约，推动物业服务从基础兜底向品质提升转变。

　　同样建于上世纪70年代的白菜湾四巷17号院，建筑面积近2万平方米，300户居民，长期处于半失管状态。首华物业专项工作组多次深入社区，与物管会、居民代表逐户走访、逐项摸底。在广外街道办事处、白菜湾社区党委及物管会全力协同下，经过半年推动，今年4月21日，小区正式完成市场化签约。

　　金蝉北里小区     让信任在看得见的改变中生长

　　金蝉北里小区建于90年代，覆盖13栋住宅楼，1614户居民。2025年10月，借垡头街道组织道路拓宽改造契机，首华物业联合社区开展居民意见调研，新增规范车位20余个；安排专项修剪高大树木，让阳光重新照进居民家中；联合社区、消防清理楼道堆物，打通消防通道。

　　今年1月起，首华物业公司连续多次开展专题宣贯，联合社区组建13个专项小组入户征集意见，累计走访数百户次。5月14日，金蝉北里物业服务合同正式签订。华清嘉园21号楼同样借助环境整治契机，先期开展实事服务，成为“服务先行、信任破冰”的又一次实践。据了解，上半年，首华物业公司还完成了三大关键转变——从一事一议到标准流程，将有效做法固化为可复制模板；从单兵作战到协同成势，月度会商、联合研判成为常态；从签约收官到服务续航，建立定期回访机制，确保签得下、稳得住、可持续。截至今年6月初，首华物业公司已累计完成11个老旧小区市场化签约，签约总面积达23万平方米。这些散落在街巷深处的老小区，正在国企物业的绣花功夫中悄然改变。