海淀区西三旗街道老旧小区综合整治项目现场。                       ■记者 董一鸣/摄

　　由北控发展集团所属北控城开公司牵头实施的海淀区西三旗街道2024年老旧小区综合整治项目，正以机制创新为突破口，探索一条老旧小区改造升级的新路径。

　　作为海淀区体量最大的老旧小区综合整治项目，西三旗项目涉及永泰西里、永泰东里、永泰庄南北院等7个社区，共65栋住宅楼，改造建筑面积约40.73万平方米，惠及居民6325户。项目不仅对楼体节能改造、上下水更新、道路整治、架空线入地等基础设施进行提升，更重要的是探索形成了“物业先行、投建管运一体化”的创新模式，为北京市老旧小区更新提供了可借鉴、可复制的实践样本。

　　从“先改后管”到“改管结合”

　　与许多老旧小区“先改造、后管理”的模式不同，西三旗项目在启动之初，便探索了一条“物业先行、改管结合”的新路径。

　　项目启动之初，北控发展集团发挥城市综合运营服务优势，由所属北控物业公司联合属地街道，针对区域内多个分散失管、物业服务缺失的老旧社区，创新探索区域“大物业”管理模式。与传统改造完成后再引入物业不同，该项目将物业管理前置介入改造全过程。

　　物业团队提前进驻社区，参与居民沟通、施工协调、意见收集以及后续管理方案制定，既成为改造推进的重要力量，也为未来运营管理打下基础。

　　“物业先行进场，弥补了多个小区物业管理缺失、分散失管的短板，在第一时间承担起应急服务、居民沟通、施工配合等职责，为后续旧改打好基础。”北控城开旧改中心副经理唐树丰解释。

　　作为北京老旧小区改造的参与者，北控城开正在推进的旧改项目面积达100余万平方米。“很多老旧小区都存在物业管理缺失的现象，一定程度上会影响旧改的效果。我们从过往项目中逐渐吸收经验，形成了物业先行的模式，同时实现了从投资、建设到后期物业管理的全流程闭环，也为改造成果长期保持提供了机制保障。”唐树丰介绍。

　　构建“投建管运”全周期闭环

　　如果说物业先行解决的是“谁来管”的问题，那么北控发展集团探索的“投建管运一体化”模式，则进一步回答了“如何持续管好”的问题。

　　作为项目实施主体，北控城开公司并未止步于传统建设单位角色，而是按照“投资、建设、管理、运营”全生命周期理念推进项目实施。从项目规划设计、资金统筹、工程建设，到后续物业管理和社区运营，均由同一主体统筹推进，形成完整闭环。

　　项目统筹整合财政资金、专业公司资金及社会资本，同时协调热力、自来水、雨污水等多个专业单位，将7个分散小区连片统筹改造，统一规划、同步施工，对雨污水、热力、自来水等专业管线进行统筹更新，最大限度减少了对居民生活的反复干扰和道路的重复开挖，让小区的“里子”更有保障。

　　以鹍鹏小区为例，长期以来，雨季污水倒灌一直困扰居民生活。项目通过红线内外统筹改造，系统更新雨污水管网，增设污水提升设施，从根本上解决了这一历史遗留问题。

　　“目标很明确，就是要通过系统性改造，解决污水倒灌这一历史遗留问题，让小区在汛期也能安然度夏，使管网系统变得‘更健康’。”北控城开西三旗项目经理邵楠介绍，目前市政管线统筹工程正加紧推进，以确保在汛期来临前发挥效用。按照规划，项目从一开始就将社区未来运营纳入整体设计，未来将通过引入便民食堂、健康小屋等公共服务设施，探索社会资本参与社区服务的新模式，让更新后的社区拥有持续“造血”能力。

　　居民共治激活基层治理活力

　　对于很多老旧社区而言，最大的难题往往不是施工，而是协商。邵楠也坦言，上下水改造需要整栋楼居民达成一致；停车治理涉及不同群体利益平衡；公共空间改造需要回应多元需求。任何一个环节处理不好，都可能影响项目推进。

　　为此，北控城开联合西三旗街道，坚持党建引领，建立“大家商量着办”协商议事机制，把居民全过程参与作为项目推进的重要原则。

　　针对上下水改造中个别居民不同意施工的问题，项目团队和社区工作人员反复入户沟通，多次召开居民议事会，逐一解决“卡壳”问题。通过居民协商达成共识，逐步形成了“居民共商、街区共治”的治理路径，这些经验也应用于停车秩序整治、公共空间改造等方面。这一模式不仅提高了改造效率，也增强了社区凝聚力和居民归属感。

　　“我们的目标是四好理念：好房子、好配套、好物业、好邻里，不仅要实现居住环境提升，也将共同推动老旧小区向健康社区渐进式发展。”唐树丰表示。据悉，西三旗片区老旧小区综合整治项目整体计划于2026年底基本完工，绿化补植等收尾工作将于明年全部完成。届时，一个经历由内而外系统更新、管理服务同步升级的宜居片区将全新呈现。