石景山区苹果园街道老旧小区焕新亮相。                                  ■企业/供图

　　“十四五”期间，在北京市系统推进老旧小区改造的背景下，首开房地集团作为市属国企，以石景山区为重点实践区域，深度参与并全力践行城市更新行动，累计实施老旧小区改造工程45项，涉及面积约378.56万平方米，不仅显著提升了居民的居住品质，更通过区企合作、协同创新形成“首开经验”，为超大城市的有机更新提供了具有参照价值的实践路径。

　　 “首开经验”    破解老旧小区有机更新难题

　　“房子加了隔热层后，室内温度能达到24摄氏度左右。”石景山区苹果园街道苹二社区居民刘先生的这番感慨，道出许多老旧小区居民的心声。苹二社区及其相邻的苹一、苹三社区，建成于上世纪八十年代，57万平方米的建筑承载着岁月，也积存着管道老化、设施陈旧等“老年病”。2022年，苹果园三个社区被纳入改造范围，首开房地集团作为重要实施力量参与其中。

　　改造远非粉刷外墙那么简单，真正的硬骨头藏在“里子”里。在赵山小区，上下水管道更换成为检验改造成效的“试金石”，但更换需同一单元同管道所有业主100%同意。“只要有1户不同意，整串都改不了。”首开房地总承包部相关负责人坦言。

　　面对难题，首开团队与街道、社区结成“三方联动”攻坚小组，创新推行“一房一策”工作法。他们不仅把锈蚀不堪的旧水管搬到议事厅现场展示，更将服务做到居民心坎上：为老人每日送水，为新房铺设保护垫，为租户联系房主……一场场恳谈会、一次次上门沟通，最终以诚意和专业打动居民。从2025年3月到8月，小区130串上下水完成了127串，改造率高达97%。

　　然而，真正的考验在于最后3串、涉及18户的“最后一公里”。首开团队没有放弃，与街道专班发起第八轮攻坚，针对最后几户业主的顾虑，精细优化施工方案，将每户停水时间压缩至最短。同年10月，随着最后一段新管线接通，赵山小区实现上下水改造100%全覆盖的历史性突破。这“百分百同意率”背后，是国企的责任担当，是“面对面、心贴心”的群众工作法，更是共建共治共享基层治理格局的生动体现。

　　 协同治理    实现共建共治共享新格局

　　城市更新，“改好”是第一步，“管好”才是长远之计。石景山区与首开集团的合作，早在改造前就已布局长远。2018年，首钢集团将相关非经资产移交首开集团；2019年，石景山区政府与首开集团签署战略合作协议，开启“区企合作、整体推进”的老旧小区改造新模式。这种模式不再是“一改了之”，而是“改造、运营、管理”的一体化推进。

　　在八角街道八角路社区，一种更为彻底的更新模式正在试点。建于1971年的22号楼，是典型的非成套住宅，多家共用厨卫，传统改造方式难以从根本上改善居住条件。石景山区将其列为首个危旧楼房“原拆原建”试点项目，由首开房地集团首华建设负责实施。项目创新采用“居民出资+政府支持+企业实施”方式，居民改建意向同意率高达100%。目前，该项目外立面已完工。未来，一栋配备电梯、独立厨卫的全新住宅将拔地而起，建筑面积增量控制在22.5%，实现“原址安居、品质跃升”。这一探索，为全市危旧楼房改造提供了新的解题思路。

　　改造完成后的长效管理，是维系“新生”小区活力的关键。首开首华物业公司深度参与“改造+运营+物业”全过程。在石景山区，首华物业在管面积约405万平方米，服务60个社区、5.4万户居民。“我们在物业服务区域实行‘物业管家’模式，对居民报修即接即办。”首华物业相关负责人介绍。通过盘活低效空间、规范停车管理等手段获取经营性收益，反哺物业支出，形成“输血”与“造血”并行的可持续发展模式，确保改造效果长期保持，实现了从“住有所居”到“住有优居”的转变。

　　 引领更新    探索超大城市的系统治理路

　　石景山区的实践表明，有温度、可持续的城市更新，远不止于楼体翻新与环境美化，更是一场推动基层治理现代化、社区发展模式可持续的深刻变革。“十四五”期间，石景山区累计改造老旧小区106个、总建筑面积551万平方米，惠及2000年前建成的住宅小区居民7万余户。其中，首开房地集团深度参与了45个小区的综合改造，覆盖9个街道、近6万户家庭，其所探索形成的系统性方案，已成为区域城市更新进程中不可或缺的支撑力量。

　　这条清晰而有效的路径，即是依托首开集团“区企合作、国企托底”的“首开经验”。该经验在党建引领下，充分发挥国有企业在资源整合、长期运营和社会责任方面的优势，将改造更新与长效治理一体化谋划、一体化推进，着力破解“短期改”与“长期管”相脱节难题。

　　如今，漫步于石景山区焕然一新的老社区，触目所及不仅是整洁的楼宇、舒适的公共空间，更是重新升腾的活力与烟火气。“现在小区环境好了，服务跟上了，不少年轻人也愿意搬回来住，人气越来越旺。”一位老居民的话语中满是自豪。这回归的生机与认同感，正是城市更新作为一项发展工程最真实、最动人的成效注脚。

　　2026年是“十五五”规划的开局之年，城市更新行动将向更深层次、更广领域迈进。首开集团与石景山区在“十四五”期间共同探索的实践经验，不仅切实改善了民生，也为超大特大城市推动存量更新、提升治理效能，提供了具有借鉴意义的实施路径。这项以人民为中心的事业，将持续为城市高质量发展注入持久动力。