首开首院文化金融产业园打造片区产业引擎。                              ■企业/供图

　　城市更新作为城市发展到一定阶段的关键举措，对北京实现高质量发展、提升居民生活品质意义重大。围绕这一课题，笔者组织市政协课题组、首开课题组开展了专题调研，深入分析北京城市更新的背景、现状，并基于首开集团“城市复兴官”实际，提出针对性对策建议，旨在为推动北京城市更新与房地产协同发展提供参考，助力首都建设成为更具魅力、活力与宜居性的现代化城市。

　　 一、城市更新是首都发展的时代新使命

　　（一）城市更新是城市发展阶段的必然转向

　　改革开放以来，我国城镇化进程迅猛，2024年常住人口城镇化率达67%，城市发展从增量扩张步入存量提升的新阶段。北京作为超大城市，土地资源愈发稀缺，城市发展模式急需从粗放型向集约型转变。城市更新成为挖掘存量潜力、优化空间布局、提升城市功能的关键路径，与党的二十大报告提出的“实施城市更新行动，加强城市基础设施建设”以及党的二十届三中全会强调的“建立可持续的城市更新模式和政策法规”高度契合，是推动北京高质量发展的必然选择。

　　（二）城市更新是回应民生诉求的关键之举

　　城市的核心是人，城市更新旨在满足人民对美好生活的向往。随着生活水平提高，北京居民对居住环境、公共服务等提出更高要求。老旧小区改造、完整社区建设成为城市更新的重要内容，聚焦解决居民关切的停车难、养老设施不足、居住空间狭小等问题，不断提升居民的获得感、幸福感和安全感，是坚持以人民为中心的发展思想的生动实践。

　　（三）城市更新是文化传承与创新的重要契机

　　北京作为历史文化名城，拥有丰富的历史文化遗产。城市更新为保护传承历史文化提供了契机，在更新过程中，通过对历史文化街区、文物古迹的保护修缮，采用“绣花”式微改造，保留城市记忆，延续历史文脉，同时融入现代元素，实现文化传承与创新发展，充分彰显首都独特魅力。

　　 二、北京城市更新的现状洞察

　　（一）政策体系逐步完善，但协同性仍待提升

　　近年来，北京围绕城市更新出台了系列政策法规，如《北京市城市更新条例》《北京市城市更新行动计划（2021—2025年）》等，为城市更新提供了制度保障。然而，政策协同性不足问题依然存在，比如，在土地政策方面，存量资产盘活利用政策与保障性住房配建、长租房供给政策缺乏有效衔接；在财税政策上，现行税收政策对城市更新项目的特殊性考虑不足，交易成本较高，影响了项目的推进效率与经济效益。

　　（二）项目实践成果初显，但供需适配性不足

　　北京在城市更新项目实践中取得了一定成果，如部分老旧厂房改造为文创园区、老旧小区完成改造升级。但部分项目仍存在供需不匹配问题，更新项目空间产品供给未能精准对接房地产新模式下多元化需求，一些项目沿用传统商住开发模式，忽视了职住平衡、全龄友好等理念，导致空间功能与市场需求脱节，降低了项目的吸引力与实用性。

　　（三）多元主体参与趋势显现，但协同机制尚不完善

　　城市更新吸引了政府、企业、居民等多元主体参与，但参与主体间协同机制尚不健全。笔者在调研中了解到，房地产企业在长期运营能力方面存在短板，尚未完全打通项目“投融建管退”全生命周期。居民参与机制也有待完善，改造同意率门槛易引发“钉子户”问题，居民自主更新意识尚未充分觉醒，影响了城市更新项目的顺利推进与整体效果。

　　 三、推动北京城市更新的首开实践路径

　　（一）强化政策协同，释放政策红利

　　首开集团积极参与政策研究与制定，建议推动土地与产权制度创新。探索更新项目经营性用地一、二级联动开发，采用权属转让、联营入股等多元方式，建立“新增物业产权和用益物权”分离机制，鼓励市场力量参与城市更新，分享物业增值收益。同时，呼吁加强对创新性更新项目的支持，对采用新技术、植入新型业态的项目给予专项政策扶持，建立弹性规范体系，放宽部分设计标准限制，推动城市更新项目创新发展。

　　（二）创新开发模式，提升供需适配性

　　打破传统开发模式，首开集团推动城市更新项目向混合功能复合体转型，把老旧厂房改造为集科创园区、保障性租赁住房、社区服务综合体于一体的项目，实现从“产”到“地”再到“房”的功能转变。试点“动态容积率调节”机制，根据公共服务配套、保障性住房配建等情况给予容积率奖励，将保障房配建比例与区域职住平衡指数挂钩，对超额完成租赁住房供给目标的项目给予激励，根据市场情况调整奖励额度，间接调控房地产市场，提升项目的市场竞争力与社会价值。

　　（三）构建多元协同机制，凝聚发展合力

　　在企业内部，首开集团加强规划设计、商业运营等部门协同，提升项目统筹策划能力，打通项目全生命周期管理。在外部，积极与政府、居民沟通合作。强化党建引领，通过政策激励引导企业承担社会责任，参与文化保护与更新项目；完善公众参与机制，搭建沟通平台，充分听取居民意见，提高居民参与度与满意度，形成了“政府引导、企业参与、居民支持”的良好格局。

　　 四、以创新理论驱动打造城市更新“新引擎”

　　（一）运用科技赋能推动“智慧更新”

　　习近平总书记指出，“必须充分认识科技的战略先导地位和根本支撑作用，锚定2035年建成科技强国的战略目标，加强顶层设计和统筹谋划，加快实现高水平科技自立自强”。面向高水平科技自立自强，首开集团要抓住新一轮科技革命和产业变革的机遇，在城市更新中积极引入新技术，打造智慧社区。利用物联网技术实现社区设施智能管理，提升居民生活便利性；运用大数据分析居民需求，优化社区服务供给；通过智能化安防系统保障社区安全。在老旧小区改造中，安装智能门禁、智能停车系统等，提高社区管理效率与居民生活品质，推动城市更新向智能化、高效化方向发展。

　　（二）运用绿色发展推动“低碳更新”

　　习近平总书记在二十届中央政治局第十一次集体学习时发表讲话强调：“绿色发展是高质量发展的底色，新质生产力本身就是绿色生产力。”首开集团在城市更新项目中，必须突破对生产力的既有认知和传统理解，深刻把握绿色生产力与新质生产力相辅相成的内在联系，积极主动地践行绿色发展理念，在城市更新项目中广泛推广绿色建筑技术。采用节能门窗、太阳能板等设备，提高建筑能源利用效率；增加社区绿化面积，打造绿色生态空间；推广垃圾分类与资源回收利用，减少环境污染。在新建项目中，严格按照绿色建筑标准设计施工，在老旧建筑改造中，对建筑围护结构、能源系统进行绿色化改造，降低建筑能耗，助力北京实现碳达峰、碳中和目标。

　　（三）运用产业融合推动“活力更新”

　　党的二十届三中全会要求，建立可持续的城市更新模式和政策法规。探索新模式，要求首开集团必须依据北京“高精尖”产业布局，推动产业与城市更新深度融合，借助更新项目引入数字经济、文化创意等新兴产业。在老旧厂区改造过程中，通过调整建筑内部结构、增强空间荷载能力，打造契合产业需求的场景空间，并完善产业配套设施，吸引优质企业入驻，推动区域产业升级。同时，培育从园区到街区的全链条产业创新生态，促进周边产业空间更新，拓展科创载体建设规模，实现“以产促城、以城兴产、产城融合”的良性循环，为城市更新注入持久活力，提升城市经济发展的内生动力。

　　城市更新是北京实现高质量发展的重要任务，首开集团作为行业参与者责无旁贷，必须在实践中不断探索创新，持续强化政策协同、创新开发模式、凝聚多元合力，以科技与绿色理念为驱动，推动北京城市更新与房地产在项目规划、土地利用、市场供需等方面协同发展，为北京加强“四个中心”功能建设、提升城市品质贡献力量，让城市在更新中焕发出新的生机与活力，书写首都发展的新篇章。