在通州区怡乐园二区，一座曾长期闲置的老厂礼堂正悄然焕发新生。红砖墙与轻质木色屋檐相得益彰，社区食堂内飘出阵阵饭菜香气，中医馆门前居民轻声交流着养生心得……这里是由首开集团实施改造的“首开城市更新·大屋檐”家园中心。作为该集团首个实现“投、建、管、运”一体化运作的非经营性资产盘活项目，该项目集商业服务与社区功能于一体，不仅为居民打造出“一刻钟生活圈”的实体样板，更为城市更新领域探索可持续、可复制的运营模式提供了实践新路径。

　　 老空间新生    从闲置礼堂到全龄家园

　　怡乐园二区原为北京探矿机械厂家属院，院内一座建于上世纪的大礼堂，曾是企业与社区共同的文化记忆载体。随着时代发展，礼堂功能逐渐弱化最终陷入闲置状态。2023年，首开集团在对相关非经营性资产进行系统研判后，决定启动更新改造工程。

　　项目秉持“复建历史肌理、植入现代功能”原则，在保留原有建筑轮廓与红砖立面风貌的基础上，将建筑面积恢复至近2800平方米，为社区新增1400余平方米公共活动空间。设计团队以“同一屋檐下的聚落”为核心理念，通过一道轻盈的“大屋檐”建筑意象，将多元业态有机串联，在延续工业历史记忆的同时，构建起覆盖全龄段的社区共享综合体。

　　项目启动前，运营团队联合属地社区开展了多轮入户调研与需求征集。针对小区老年人口占比近六成的特点，项目精准布局了社区食堂、生鲜菜市场、中医馆、便民理发点等普惠性业态。

　　 需求导向    精准运营连接邻里温情

　　在首开城市更新·大屋檐，空间不再是单纯的消费场所，更成为情感连接的载体。社区食堂设置“拼桌区”促进邻里交流，节庆期间举办饺子宴、月饼DIY等活动；生鲜市集开辟“邻里互换角”，让富余食材得到合理流转；首开书院·怡乐书房设立“居民书架”和“邻里故事会”，记录社区自身的温暖记忆；儿童成长中心提供临时托育服务，有效缓解双职工家庭的育儿压力……一系列根植于传统邻里文化的场景设计，让“熟人社会”的温情在社区中复苏。

　　该项目不仅是一次空间改造，更是一次系统性运营模式的创新。作为首开集团首个以非经营性专项资金投资，并通过后续运营实现成本回收的标杆项目，该项目完整贯穿了“投、建、管、运”四个关键环节，形成了闭环运营模式。

　　在投资端，首开集团统筹运用非经营性资产盘活专项资金；在建设端，项目采用绿色、高效的装配式建造方式，有效控制成本并缩短工期；在管理端，建立与街道、社区、物管会的多方联动机制，确保项目与居民需求无缝衔接；在运营端，通过专业化招商与统一管理，实现商业效益与社会效益的动态平衡。

　　“我们不只是改造一栋建筑，更是探索一条可持续的更新路径。”项目运营负责人表示。这种一体化模式有效解决了以往更新项目中常见的建设与运营脱节、后期维护乏力等突出问题，确保项目在“焕新”之后能够实现持续“活化”。

　　 模式突破    全周期一体化运营的“首开实践”

　　据了解，项目自试营业以来，已快速融入社区居民的日常生活，日均服务超千人次。2025年，该项目先后获评“北京城市更新最佳实践优秀项目”和“北京城市更新优秀案例”。项目运营负责人指出，首开城市更新·大屋檐项目的意义，不仅在于完善了一个小区的配套设施，更在于为大量存量非经营性资产与老旧小区空间的活化利用，提供了可资借鉴的范式。在北京推动城市更新向纵深发展、强调可持续运营的当下，这种以设计为先导、以运营为核心、以民生需求为根基的一体化模式，展现出较强的推广应用价值。

　　未来，首开集团将以“大屋檐”项目为蓝本，进一步总结“民意导向、设计赋能、运营可持续”的实践经验，在更多存量空间更新中复制推广，为北京城市更新从“单个项目突破”迈向“系统化推进”贡献国企力量。